MietMOD: Mittelströme bei Modernisierungen in Miethäusern

Das Modell betrachtet die monetär relevanten Einnahmen und Ausgaben von Mietenden, Vermietenden, öffentlichen Haushalten und Fördermittelgebern jeweils für den unsanierten Ausgangszustand und einen energetisch sanierten Zustand eines vermieteten Gebäudes. Es berücksichtigt die geltenden Regelungen des Mietrechts, des Steuerrechts sowie Energiepreise und Fördermittel. Ziel ist die Bewertung von Politikmaßnahmen und Förderprogrammen aus der Perspektive der Akteure. Die Mittelströme werden über einen Zeitraum von 20 Jahren abgebildet. Damit werden auch langfristige Wirkungen – zum Beispiel durch Energiekosteneinsparungen oder die Modernisierungsumlage – erfasst. Alle Daten werden real in Euro₂₀₂₅ angegeben, d.h. der Einfluss der Inflation ist herausgerechnet. Eine Bewertung der Zeitpunkte der Mittelströme durch Abzinsung (Barwertberechnung) ist möglich. Die dynamische Entwicklung der Rahmendaten im vermieteten Bestand in den letzten 10 Jahren wird inflationsbereinigt in die Zukunft fortgeschrieben. Mittelströme, die nur während der Bauphase anfallen, werden auf die ersten zwei Jahre verteilt, weil nicht von längeren Bauzeiten ausgegangen wird.          
Bei Mittelströmen, die über den Betrachtungszeitraum hinausreichen, wird im letzten Jahr der Restwert dargestellt. Da der Restwert bei langlebigen Gebäudekomponenten einen hohen Einfluss haben kann, kann er auch als abgezinster Kapitalwert dargestellt werden. Somit sind die Aussagen konservativ aus Sicht der Vermietenden. Trotzdem wird deutlich, dass alle Sanierungen einen Wert darstellen, der in den Gebäuden verkörpert ist und auch nach Ende des Betrachtungszeitraumes nicht vollständig abgegolten ist. Es wird davon ausgegangen, dass die Heizungstechnik nach dem Betrachtungszeitraum zu erneuern ist, die baulichen Maßnahmen aber vor dem nächsten Instandhaltungszyklus noch weitere 20 Jahre nutzbar sind. Es sind vorrangig die Mittelströme abgebildet, die mit einer energetischen Sanierung zusammenhängen. Andere betriebliche Einnahmen und Ausgaben der Vermietenden sind nicht erfasst. Dies dient dem Vergleich von Varianten, erlaubt aber keine Aussage über die Höhe etwaiger Renditen auf Seiten der Vermietenden.      
Das Modell ermöglicht einen Vergleich der finanziellen Situationen von Vermietenden und Mietenden über einen Sanierungsprozess hinweg. Für beide Akteursgruppen wird dargestellt, in welchem Maß sie im Vergleich zum Ausgangszustand von einer Sanierung profitieren oder belastet werden. Damit wird einerseits gezeigt, wie hoch die Anteile und die Relevanz der einzelnen Mittelströme im Status Quo sind. Davon ausgehend können einzelne oder mehrere Parameter variiert werden und die Auswirkungen dieser Varianten quantifiziert werden. Dies ermöglicht es, Einzelmaßnahmen und Maßnahmenpakete abzubilden und ihre Wirkungen mit dem Status Quo zu vergleichen.              
In MietMod können unterschiedliche Wohnungsmärkte abgebildet werden (z.B. Zuzugsregionen, Wegzugsregionen, konstante Nachfrage). Damit wird berücksichtigt, dass Märkte mit hoher Nachfrage nach Wohnraum sich anders verhalten als schrumpfende Regionen, in denen eine geringere Zahlungsbereitschaft vorhanden ist.           
Innerhalb der Akteursgruppen sind weitere Differenzierungen möglich. Die Gruppe der Vermietenden kann nach privaten Kleinvermietern, kommunalen und gewerblichen Vermietern unterschieden werden. Mietende können nach der Art ihrer Einkommen unterschieden werden (z.B. Erwerbseinkommen, Bürgergeld). Die öffentlichen Haushalte können nach Steueraufkommen und Art der Förderung unterschieden werden in die föderalen Ebenen Bund, Länder und Gemeinden.

Perspektive der Vermietenden: Vergleich der relevanten Mittelströme vor und nach einer Sanierung bei aktuellen Randbedingungen